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Bisher erschienene Artikel in "Alles was Recht ist"

Lebensversicherungen
Geld zurück bei vorzeitiger Kündigung?

„Frauen helfen Frauen“
oder „Die Abzocke mit Schenkkreisen“

Der graue Kapitalmarkt
Geschlossene Immobilienfonds – Segen oder Geldvernichter? - Hilfe für Anleger

Patientenverfügung
Wollen Sie selber enscheiden

Vorsorgevollmacht
Wer soll Ihre Geschäfte regeln, wenn Sie es nicht mehr können?

Was ist eine Betreuungsverfügung?
Wie wirksam ist ein Organspendeausweis?

Verkehrsunfall !
Ansprüche des Geschädigten?

Ausgenommen?
Welche Bankgebühren sind bei einem Privatkonto zulässig?

Arbeitsrecht
Vielfältige Änderungen im Bereich des Arbeitsrechts für das Jahr 2006

Grenzerfahrungen
Konsequenzen einer deutsch-französischen Scheidung

Fußball & Arbeit
Vereinbarkeit von Arbeitsrecht während der Fußball WM

Urlaubsärger
Wenn einer eine Reise tut…

Urlaubsärger II
Wie Sie den Reisekatalog richtig lesen

Urlaubsärger III
Unzufrieden aus dem Urlaub zurück?

böse Überraschung
Wenn die EC-Karte erst mal weg ist…

Rechtsschutzversicherung I
Brauche ich eine Rechtsschutzversicherung? Pro & contra – Teil 1

Rechtsschutzversicherung II
Brauche ich eine Rechtsschutzversicherung? Pro & contra – Teil 2

Rechtsschutzversicherung III
Brauche ich eine Rechtsschutzversicherung? Pro & contra – Teil 3

nicht angetretener Hinflug
verweigerter Rückflug

Explosion einer Limonadenflasche
Wer haftet?

Arbeits- und Sozialrecht
wichtige Änderungen

Der Mietkauf I
eine günstige Alternative?

Der Mietkauf II
eine günstige Alternative?

Erbschaftssteuer
verfassungswidrig!

Erbschaftssteuer
Sparen durch Immobilienübertragung

Abzocke im Internet
vermeintliche Gratisangebote

Der Mietkauf - eine günstige Alternative?

Teil 1: Was ist Mietkauf?

Der so genannte Mietkauf ist im Gesetz nicht direkt geregelt. Rechtlich gesehen handelt es sich bei einem Mietkauf um zwei eigene Verträge, einen Miet- und einen Kaufvertrag. Beide Vorgänge, das Mieten und das Kaufen, werden beim Mietkauf aneinander gekoppelt. Dafür gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten. Im Normalfall zieht der Mietkäufer nach Vertragsschluss gleich in die Wohnung oder das Haus ein. Die monatliche Miete wird je nach Vereinbarung ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Dem Mietkäufer wird dann entweder über einen gewissen Zeitraum hinweg ein Optionsrecht zum Kauf gewährt, das heißt er kann die Immobilie kaufen, oder aber er wird nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne dazu verpflichtet, sie zu erwerben.

Aufgrund der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten ist es wichtig, dass der Mietkauf auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten wird. Wichtigste Grundregel ist, dass die monatliche Belastung immer genügend Freiräume für Unvorhergesehenes lassen muss. Auch im Falle des Verlustes des Arbeitsplatzes oder bei einer unvorhergesehenen Investition wie einem neuen Auto nach einem Unfall darf die Finanzierung nicht ins Wanken geraten.

Vergessen Sie dabei nicht, in die monatliche Belastung einzurechnen, dass Sie nach der verabredeten Laufzeit den restlichen Kaufpreis ja noch erbringen müssen. Sie als Mietkäufer müssen neben den Mietzahlungen also zusätzlich ansparen oder die Finanzierung über eine Bank arrangieren. Außerdem bedarf der Mietkaufvertrag wie auch ein „normaler“ Immobilienkaufvertrag der notariellen Form. Die Kosten für den Notar trägt Gewöhnlicherweise der Mietkäufer. Auch diese Kosten dürfen bei der Kalkulation nicht außer Acht gelassen werden.

Grundsätzlich bleibt bei einem Mietkauf der Vermieterverkäufer Eigentümer bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung. Der Mietkäufer kann jedoch durch einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch (Auflassungsvormerkung) vor einer anderweitigen Verfügung des Vermieterverkäufers über die Immobilie geschützt werden. Die Immobilie gehört dem Mietkäufer noch nicht. Der Mietkäufer kann – je nach Vertragsgestaltung – allerdings gewisse Mitspracherechte in Bezug auf die Immobilie haben. Dies ist gerade bei geplanten baulichen Veränderungen zu beachten. Die Instandhaltungskosten trägt gesetzlich vorgesehen der Vermieterverkäufer, kann diese aber wie bei einem gewöhnlichen Mietvertrag auch in gewissen Grenzen auf den Mietkäufer umwälzen.

Der Mietkaufvertrag erstreckt sich normalerweise ja über einen längeren Zeitraum. Er sollte also möglichst auch regeln, was beispielsweise passiert, wenn eine Vertragspartei verstirbt oder wenn etwa bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein Partner verstirbt; kann sein Ankaufsrecht nur an den Partner oder auch an einen Dritten vererbt werden? Diese Eventualitäten wie auch viele weitere müssen bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden.

Isabell Datz, Rechtsanwältin, Maîtrise de droit

Prill & Fidler, Rechtsanwälte, Im Büfang 4, 79189 Bad Krozingen, 07633/ 9 33 33 90, www.prill-fidler.de