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Der graue Kapitalmarkt

Geschlossene Immobilienfonds – Segen oder Geldvernichter? - Hilfe für Anleger

rechtsanwalt (Rechtsanwältin Isabel Datz Maîtrise de droit) Rund 30 Milliarden Euro verlieren Anleger jedes Jahr mit dubiosen Kapitalanlagen am Grauen Kapitalmarkt. Aber was ist eigentlich der sog. „Graue Kapitalmarkt“? Dazu können geschlossene Immobilienfonds ebenso zählen wie der Verkauf überteuerter Eigentumswohnungen als angebliche Kapitalanlage oder die Beteiligung an zweifelhaften Unternehmen, aber auch risikoreiche Termingeschäfte, Time-Sharing-Angebote sowie nach dem Schneeballsystem funktionierende Gewinnspiele. Es handelt sich um einen Bereich von Finanzdienstleistungen, der nicht der staatlichen Kontrolle untersteht. Denn hier ist, anders als im Kreditwesen oder Wertpapierhandel, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs- aufsicht nicht zuständig. Auch gibt es kein Sicherungssystem wie z. B. die Einlagensicherung der Banken. Es handelt sich also grundsätzlich um unternehmerische Beteiligungen ohne Absicherung und mit dem Risiko, alles zu verlieren. Das spätere Erwachen kann dann zum Alptraum werden: Für die erworbene Eigentumswohnung findet sich kein Mieter, das Beteiligungsunternehmen schreibt rote Zahlen und mit dem Börsentermingeschäft werden letztendlich nur die Broker und Vermittler glücklich.

Mit der Wiedervereinigung trafen Immobilienboom und Steuersätze von über 50 % aufeinander. Die Immobilienbeteiligungen sollten die Steuerlast senken und gleichzeitig für die Rente vorsorgen. Besonders beliebt war in den 90-er Jahren der geschlossene Immobilienfonds. Im Gegensatz zu dem offenen Immobilienfonds, der ständig Objekte kaufen und wieder verkaufen kann, steht und fällt der geschlossene Immobilienfonds mit einem bestimmten Immobilienprojekt. Der Anleger wurde mit der Vertragsunterzeichnung Gesellschafter einer Gesellschaft, meist über eine Treuhandkommanditistin, d.h. einen zwischen Anleger und der Gesellschaft geschalteten Treuhänder. Um die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu erwerben, nahmen die Anleger in der Regel beträchtliche Darlehen auf und sicherten sie nicht selten durch eine Lebensversicherung ab.

Das Immobilienprojekt wurde im Vorfeld lukrativ dargestellt mit ausgezeichneten Prognosen. In der Regel trat eine weitere Firma mit in das Angebotspaket, die Garantien über die Mieterträge abgab. Diese Mietgarantien lagen weit über der marktüblichen Miete. Es wurde mit stark steigenden Mieten für die Zukunft gerechnet. Die Mietgarantiefirmen meldeten aber häufig schon nach 1-2 Jahren Insolvenz an. In der Folgezeit standen die Immobilienanlagen oft leer oder wurden zu deutlich niedrigeren Mieten als geplant vermietet. Von der lukrativen und risikoarmen Anlage war plötzlich nichts mehr übrig.

Der Vertrieb dieser Produkte war meist unseriös: Die Kontaktaufnahme erfolgte oftmals telefonisch. Gerne wurde eine Umfrage vorgeschoben, etwa zum Thema des Steuersparens. Ehe man sich’s versah, wurde man auf einen geschlossenen Immobilienfonds neugierig gemacht, der beträchtliche Steuern einsparen und obendrauf noch eine ideale Altersvorsorge sein sollte. Aus der angeblichen Verbraucherumfrage wurde so flugs eine erste Terminvereinbarung. Vielleicht wurden Sie auch durch einen Freund, Bekannten oder Arbeitskollegen angesprochen, der selber vor kurzem ein vermeidlich vorteilhaftes Finanzprodukt entdeckt haben wollte. Die Vermittler waren psychologisch geschult und auf jede Art von Fragen mit Schlagworten und Versprechungen ausgerüstet worden, sie lockten mit hohen Renditen und großen Steuervorteilen, Risiken wurden nicht erwähnt.

Überhaupt erfolgte die Beratung nicht individuell, den finanziellen Bedürfnissen des Anlegers angepasst. Berücksichtigt wurde nicht, dass so ein risikoreiches Geschäft für die Altersvorsorge ungeeignet ist oder dass die Steuerersparnis in der angegebenen Höhe nur bei Anlegern mit Spitzensteuersatz eintreten würden. Auch Anlegern mit weit niedrigeren Steuersätzen und sicheren Anlagewünschen für die Altersvorsorge wurde ein geschlossener Immobilienfonds als risikolose, ertragreiche Geldanlage vermittelt.

Die heutige Sicht ist ernüchternd: Niedrigere Mieteinkünfte oder gar Totalausfall bringen die Anleger in Bedrängnis bei der Rückzahlung Ihrer Darlehen. Bei den Lebensversicherungen wurde nicht dahingehen beraten, dass nur ein Teilbetrag der Endsumme garantiert wurde, der Rest sich aber aus Überschüssen der Lebensversicherungsgesellschaften zusammensetzt, die marktabhängig sind. Da beabsichtigt wurde, die monatlichen Zahlungen möglichst gering zu halten, um das Angebotspaket noch attraktiver erscheinen zu lassen, wurde die garantierte Summe häufig zu niedrig angesetzt. Die Überschüsse konnten später dann nicht in der gewünschten Höhe erwirtschaftet werden.

Die Folge ist, dass die Anleger nicht nur Probleme mit den für heutige Verhältnisse hohen Zins- und Tilgungsraten haben, sondern auch, dass der erwartete Auszahlungsbetrag der Lebensversicherung am Ende ihrer Laufzeit nicht ausreicht, um den restlichen Darlehensbetrag abzulösen. Die Bank pfändet dann den Fondsanteil, der oft nicht mehr viel Wert ist. Ihr bleibt weiterhin eine Restforderung gegen den Anleger. Aus ist der Traum von der Alterssicherung.

Es gibt aber heute noch Wege, aus dieser Situation herauszukommen:

Nach dem Verbraucherkreditrecht müssen beispielsweise gewisse Mindestangaben, wie die Offenlegung der Vermittlerkosten etc, im Kreditvertrag enthalten sein. Sind sie es nicht, ist der Darlehensvertrag rückabzuwickeln.

Auch wenn der Vermittler nach telefonischer Ankündigung mit dem Anleger das Beratungsgespräch führte und in der Folgezeit die Verträge deswegen abgeschlossen wurden, besteht für den Anleger unter Umständen ein Widerrufsrecht nach dem damaligen Haustürwiderrufsgesetz. Dieses besteht auch heute noch, wenn der Anleger, was häufig geschah, nicht ordnungsgemäß darüber schriftlich belehrt wurde und dies unterschrieb.

Auch wurden der Treuhandkommanditistin, die oft eine Steuerberatungsfirma war, in manchen Fällen umfassende Vollmachten erteilt. Diese verstoßen in manchen Konstellationen gegen das Rechtsberatungsgesetz und sind daher nichtig. Hier ist ein weiterer Ansatzpunkt, aus dem Fonds wieder herauszukommen.

Bei sog. verbundenen Geschäften, d.h. solchen, bei denen der Vermittler sowohl den geschlossenen Immobilienfonds als auch das Darlehen und die Lebensversicherung an den Anleger vermittelte, schlägt ein Widerrufsrecht oder ein Nichtigkeitsgrund auf alle Verträge durch. Häufig ist der Anleger aber heute nicht in der Lage, den Darlehensbetrag als Folge der Rückabwicklung an die Bank zurückzubezahlen. Selbst den Fondsanteil zu verkaufen, bringt, wenn dies überhaupt möglich ist, keine ausreichende Liquidität.

Daher ist eine Rückabwicklung dieser gekoppelten Geschäfte auch in der Form möglich, dass der Anleger nicht den Darlehensbetrag zurückbezahlen muss, sondern nur die Fondsbeteiligung an die Bank übertragen muss.

Natürlich ist es sicherlich langwierig und nervenaufreibend, sich aus diesem Dschungel wieder zu befreien. Glücklich sind da diejenigen, die durch eine Rechtsschutzversicherung wenigstens das Risiko der Gerichts- und Anwaltskosten von sich halten können. Andererseits sind die meisten Anleger schon aus den letzten Jahren nervlich so stark belastet, dass es gut tut, ein Ende in Sicht zu haben.

Rechtsanwältin Isabel Datz Maîtrise de droit

Kanzlei Prill & Fidler, Im Büfang 4, 79189 Bad Krozingen 07633/ 9 33 33 90,

www.prill-fidler.de